4 lata temu, 24 kwietnia 2001 r., Sejm RP ustawą o spółdzielczości mieszkaniowej nakazał w ciągu 24 miesięcy uwłaszczyć członków spółdzielni ich mieszkaniami wraz z gruntem. Lekceważenie tego obowiązku przez większość spółdzielni (trwające do dziś), potwierdziło polskie spółdzielcze Eldorado. Jednak „nie ma tego złego...”. Skutkiem są nowe projekty Prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe przepisy mówią: „Kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni lub rady albo likwidatorem, działa na jej szkodę - podlega karze pozbawienia wolności do 5 lat i grzywnie”; „Kto, będąc członkiem organu spółdzielni, wbrew ciążącemu obowiązkowi ogłasza dane nieprawdziwe albo przedstawia je władzom państwowym lub członkom spółdzielni, podlega grzywnie, karze ograniczenia albo pozbawienia wolności do 2 lat”. Są też inne artykuły - zmieniające kontrole i nadzór nad spółdzielniami, które dotąd pełniły same związki organów zarządzających spółdzielniami.
Przypomnijmy: spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem, w którym majątek jest prywatną własnością jej członków. Ten zapis był i pozostaje w Prawie spółdzielczym. Dotąd nie przeszkadzało w Polsce traktować rzesze tych właścicieli jak lokatorów z prawem do obowiązku płacenia czynszów bez pytań. Wszystko ma jednak swój kres. Krętactwa większości zarządów wobec obowiązku uwłaszczenia dały początek zmianom. Nie bez udziału SOS spółdzielcy doczekają się wkrótce zmiany swojego prawa oraz prawa do jego respektowania! Przestanie się zapewne opłacać działanie na szkodę właścicieli. Część spółdzielców zrozumiała już swój status właściciela, do pozostałych ten fakt zapewne dotrze.
Większość prezesów trwa w uporze niekupowania gruntów w celu odmowy spółdzielcom pełnej własności. Tym opóźnianiem naraża ich na ok. 20 000 zł strat - od 2007 r. wygaśnie bowiem zwolnienie z VAT za przekształcenie własności. To poważne wyrządzenie szkody, poważne też czekają za to konsekwencje. Wreszcie zakończy się: odmowa informacji spółdzielcom, naciągane rozliczenia, niejawna gospodarka i stronnicza interpretacja prawa w celu wyłudzania pieniędzy. Skończy się mataczenie (z dzierżawą zamiast własności) zniechęcające do zakupu gruntu, lub straszenie niezorientowanych podatkiem katastralnym od własności.
Wokół tematu „katastralnego” przeciwnicy uwłaszczenia w Polsce stworzyli informacyjny chaos, by odstraszyć właścicieli w spółdzielni od ustalenia pełnej swojej własności. Wiele osób może być zdezorientowanych, warto zatem jeszcze raz przybliżyć te pojęcia, by ułatwić posiadanie własnego na ten temat zdania w stosunku do teorii głoszonych na zlecenie zarządów spółdzielni.
Kataster. Podstawy do naliczania podatków mogą być różne. Jedną z nich jest kataster. Kataster oznacza rejestr nieruchomości (powszechny spis własności) z określeniem wartości wobec potencjału dochodowego (powszechna taksacja). Tak ustalony podatek wg wartości katastralnej zwie się podatkiem katastralnym. Kataster służy nie tylko celom fiskalnym. Służy on np. samym właścicielom (ochrona praw przed osobami trzecimi), a także w transferach - potencjalnym nabywcom, inwestorom, adwokatom, notariuszom, geodetom, architektom.
Ustawą o nieruchomościach wprowadza się w Polsce powszechną taksację nieruchomości (wartość katastralna odzwierciedlałaby wartość rynkową). Podatek katastralny stosowany jest nie tylko w krajach Europy Zachodniej, ale też w USA, Kanadzie, krajach Bliskiego i Dalekiego Wschodu. W Polsce kataster może być gotowy dopiero za kilka lat, ale jest potrzebny w celach nie tylko podatkowych. Uporządkowania i dostosowania do standardów unijnych wymaga także prawo własności, prawo geodezyjne, podatkowe i inne.
Pojęcie „nieruchomość” w Europie i na świecie standardowo oznacza grunt wraz z naniesieniami i infrastrukturą; dominuje też rzymska zasada: superficies solo cedit, oznaczająca, że: każdy właściciel ziemi jest właścicielem wszystkich na niej trwałych naniesień. Stąd różnica, czy mieć własność spółdzielczą mieszkania, czy pełną z gruntem notarialną własność prywatną z oddzielną księgą wieczystą.
Podatek katastralny uznawany jest za bardziej sprawiedliwy niż podatek naliczany w Polsce od powierzchni gruntu lub budynku. Katastralny musi jednak poczekać na kataster. Ma on skłaniać do racjonalnej gospodarki nieruchomościami i sprzyjaniu polityce inwestycyjnej. Można mieć różne na ten temat zdanie, ale żadna z opinii nie ma tu najmniejszego znaczenia, bo jakikolwiek by podatek nie był, to płaci go każdy, a więc każdy członek spółdzielni, niezależnie od tego, czy ma mieszkanie spółdzielcze (tzw. własnościowe lub lokatorskie), czy też własne.
Podatkiem są objęci właściciele nieruchomości oraz (w przypadku prawa wieczystego użytkowania) użytkownicy władający nieruchomością. Jednak koszty użytkowników nie kończą się na podatku, bo dodatkowo płacą jeszcze właścicielom za dzierżawę lub użytkowanie. Stać się właścicielem gruntu, oznacza dla spółdzielcy tyle, że będzie miał o jedną opłatę (obok pozycji podatku) w czynszu mniej za użytkowanie wieczyste gruntu.
Kataster fiskalny może określać różne wartości podstawy opodatkowania, np. wartość rynkową, dochodową, czynszową. Podstawą opodatkowania katastralnego (zgodnie z ustawą o katastrze) ma być procentowa część wartości nieruchomości ustalana metodą „kapitałową” (rynkowo-amortyzacyjną/księgowo-szacunkową). Nieruchomości zostaną zróżnicowane wg klasyfikacji ich przeznaczenia, np. lokale na wynajem, lokale pod działalność gospodarczą, osobiste-niedochodowe (mieszkania), socjalne itp. Wówczas podstawę opodatkowania prywatnej szkoły może stanowić 40%, a sklepu - np. 75% wartości nieruchomości.
W zależności od rodzaju/klasy nieruchomości stosowany będzie inny wymiar stawki podatkowej (wskaźnik procentowy). Niektóre nieruchomości (jak szpitale, szkoły) mogą być wolne od podatku. Wysokość stawek ustala gmina. Ministerstwo Finansów wstępnie zakłada, że stawki podatku katastralnego powinny wahać się od 0,1% (dla mieszkań) do 2% (dla budynków o działalności gospodarczej) wartości nieruchomości rocznie. Spółdzielcy zechcą sobie sprawdzić (zakładając cenę rynkową samego mieszkania), że płacą dziś stawkę nie mniejszą. Tak dla porównania: na zachodzie Europy właściciele płacą podatek katastralny podobny - od 0,5 do 2%.
Dla spółdzielców podatek katastralny oznacza więc tyle, że za kilka lat płacić go będziemy wg stawki nie za metr powierzchni nieruchomości, lecz za ustaloną jej część wartości (o ile ta zmiana sposobu opodatkowania wejdzie).
Wspomniane straszenie podatkiem katastralnym pomysłu większości prezesów spółdzielni brzmi tak: kto wykupi grunt (pozyska własność odrębną mieszkania), ten będzie płacił podatek katastralny. Do dziś, jak inni, spółdzielnie płacą podatek od gruntu, mimo że nie są jego właścicielami. Teraz czytelnik już wie, że dalszy ciąg dopełniający tę wyrwaną tezę brzmi: kto nie wykupi gruntu (pozostanie z własnościowym prawem do lokalu spółdzielczego), ten będzie płacił podatek katastralny oraz dodatkowo płacił za wieczyste użytkowanie gruntu właścicielowi. Właśnie każdy spółdzielca płaci co miesiąc te dwie kwoty w czynszu. A czy jest jakakolwiek inna kwota, którą za spółdzielcę zapłacił ktoś inny? Jeśli zarządy spółdzielni działałyby na rzecz jej członków, to czy świadczyłyby nieprawdę w przedmiocie własności odrębnej, w tym wstrzymywały uparcie wykup gruntów gminnych za 1% wartości.
Płockie Stowarzyszenie Obrony Spółdzielców prowadzi informacyjne otwarte spotkania w czwartki na różnych osiedlach miasta dla mieszkańców zainteresowanych tematem uwłaszczenia. W indywidualnych sprawach sympatycy i członkowie stowarzyszenia mogą liczyć na pomoc na dyżurach SOS we wtorki w godz. 16.00-17.30 w lokalu LPR (nr 8) przy al. Jachowicza 40.
SOS dziękuje kierownictwu Oddziału Geodezji i Katastru naszego Urzędu Miasta za wspólne spotkania wzbogacające zakres fachowej wiedzy o katastrze.
Wszelkie informacje: www.sosplock.kylos.pl Zapraszamy.