Na co trzeba zwrócić uwagę, planując kupno nowego mieszkania, żeby nie zostać oszukanym?

Odpowiedź eksperta

Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania jest związane z koniecznością zapoznania się z szeregiem zasad, reguł i wymaganych formalności.

Pierwszym dylematem jest wybór między mieszkaniem nowym – rynek pierwotny a używanym – rynek wtórny. Zależy to od naszych indywidualnych predyspozycji, możliwego czasu oczekiwania na dostępność lokalu i kwoty, jaką możemy na nie przeznaczyć. 

Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, należy się upewnić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i innych obciążeń, a co się z tym wiąże – jej zakup jest bezpieczny. Po pierwsze, trzeba zwrócić się do sprzedającego o udostępnienie numeru księgi wieczystej (KW) i sprawdzić jej zawartość. Można to zrobić na stronie elektronicznej księgi wieczystej: ekw.ms.gov.pl . Dzięki temu upewnimy się, że mieszkanie nie ma obciążonej hipoteki z tytułu: kredytu, egzekucji komorniczych czy zadłużenia prywatnego.

Następnie należy poprosić sprzedającego o tytuł prawny nabycia nieruchomości, który potwierdzi, że jest on jej właścicielem i ma prawo decydować o sprzedaży.  Tytułem może być notarialna umowa sprzedaży (gdy kupił nieruchomość na rynku wtórnym) lub umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu (gdy kupował ją na rynku pierwotnym). Może nim być także notarialna umowa darowizny itp. Należy się upewnić, czy mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności, lub nie ma wpisanej służebności.

Powinniśmy zażądać także potwierdzenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, oraz zaświadczeń, że właściciel nie ma zaległości w opłacaniu czynszu lub podatku od nieruchomości.

W przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego w pierwszej kolejności warto sprawdzić dokładnie dewelopera przez zapoznanie się z jego historią i sytuacją finansową. Należy się zorientować, czy nie zalega on z opłatami urzędowymi i posiada kapitał na budowę inwestycji. Wszystkie te dane są ogólnodostępne i możemy je znaleźć w internecie.

Po podjęciu decyzji o zakupie danej nieruchomości należy spisać ze sprzedającym umowę przedwstępną i zapłacić ustalony zadatek. Umowa przedwstępna zawsze wymaga formy aktu notarialnego, a zatem o jej prawidłową treść zadba już notariusz.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego – po dokonaniu transakcji trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% od wartości rynkowej nieruchomości, czyli przeciętnej ceny, jaką trzeba zapłacić za tego typu mieszkanie. Jeśli cena nieruchomości podana w zeznaniu będzie różnić się istotnie od średniej ceny rynkowej, urząd może powierzyć wycenę rzeczoznawcy, a następnie obciążyć kosztami jego pracy i nałożyć karę.

Wysokość podatku oblicza notariusz, on także zajmuje się jego odprowadzeniem. Nie płaci się podatku tylko wtedy, gdy mieszkanie zostało kupione na rynku wtórnym, ale od płatnika podatku VAT.